コラム

一般的な賃貸契約では退去時に入居者様とオーナー様との間で、原状回復の精算をします。この時、入居者様とオーナー様との間で費用負担について揉めることも少なくありません。両者で負担の範囲や金額で考え方が異なれば、トラブルに発展してしまうこともあります。そうしたトラブルを避けるためにも、原状回復についての再確認をし、基本的な考え方を理解していきましょう。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、「原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、 善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。原状回復の「原状」とは、元の状態に戻すことです。よって、入居者様がアパート・マンションの入居中に汚してしまったり、傷つけてしまった箇所などを修復し、入居時の状態に戻すことをいいます。改正民法（令和２年４月１日施行）では、賃借人の原状回復義務に関するルールが明文化され、通常損耗や経年変化については賃借人が原状回復義務を負わないことが明記されています。では、具体的にどういったことが入居者様負担になり、どういったことがオーナー様負担となるのでしょうか。

 

それでは、入居者様、オーナー様のそれぞれの負担とはどのようなものかというと
入居者様の負担となるケースは、通常の使用外で生じた損傷です。掃除をしなかったために発生したカビやシミ、故意過失によって生じたクロスの破れやらくがき、タバコによる黄ばみ、釘穴などがあります。
対してオーナー様の負担となるのは、日光による畳やクロスの変色、フローリングの色落ちなど。また、通常使用の変化として、家具の設置跡、壁のポスター・画鋲の跡などがあります。

フローリングの張替えが生じた場合を例にすると、以下のようになります。
・日焼けによる色落ち…オーナー様負担。
・結露を放置したためにフローリングが腐ってしまった…入居者様負担。部分張替えができない場合は、全体を張替えた費用を、実際に腐食した部分の面積と建物の耐用年数から負担割合を計算します。

退去時の原状回復をめぐるトラブル増加を受け国土交通省は、1998年（平成10年）に原状回復の費用負担のあり方についての一般的な基準を「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」として取りまとめました。これにより一般的なルール等の目安は示されていましたが、法的拘束力はありませんでした。
しかし、2020年（令和2年）の民法改正により原状回復の在り方や敷金の扱いが明確に定義され、法律として明文化されました。
このことでトラブルの減少が期待されますが、一方、オーナー様の意識改革も重要となります。これまで慣習として行ってきたことが、できない場合もあることを知っておきましょう。この機会に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に目を通されることをおすすめします。
　
国土交通省　「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改定版）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000021.html

退去時にトラブルが生じると、精算や補修が進まず、新たな入居者募集までに時間かかってしまい、大きなロスとなり得ます。オーナー様は、原状回復について正しく理解し、知識を蓄えましょう。ガイドラインに添い、入居者様との取り決めを明確にしておくことで、トラブルを回避し、次の募集をスムーズに行っていくことが大切です！スマートで安定した賃貸経営を目指しましょう。

ビルドヒューマニーでは、福岡都市圏の賃貸物件の原状回復工事を行っています。
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