コラム

マンション・アパート・戸建て・テナントなどの賃貸経営をされているオーナー様は、不動産会社に管理を委託をされているケースが多いかと思います。しかし、家賃送金日に管理会社からの振り込みがないという事態が起こった場合、オーナーとしてどんな対処をすればいいでしょうか。
また、そのようなトラブルが原因で不安を覚え、委託する会社を替えたいと思ったとき、信頼できる会社を見極めるには、どんなポイントがあるでしょうか。詳しくみていきましょう。

物件の管理を委託した管理会社から、オーナー様に家賃送金がない、または規定の期日から送金が遅れるという時はどのような理由があるのでしょうか。主な原因として、次の2つが考えられます。

・銀行振り込みなどのシステムエラー
オーナー様への家賃送金は、銀行振り込みで行われることが一般的です。入居者からの家賃の送金データを銀行へ送る際、管理会社または銀行のシステムエラーが起き、それによって振り込みがされていないケースがあります。
管理会社でのシステムエラーの例として、口座変更の際にシステム登録ミス、オーナー様が銀行の口座名を変更した（例：有限会社を株式会社へなど）などがあります。

・不動産管理会社の経営悪化
オーナー様からは、管理会社の経営状況は見えにくいものです。家賃送金の遅れがあったら、まずは管理を委託している会社の状況を把握しましょう。万一、管理会社が倒産してしまうと、家賃の回収は困難となります。

いずれの場合も、まずは状況の確認、早急な対処が重要です。オーナー側の対応が遅れれば、その分金額も膨らみます。未回収の家賃が高額になる前に動くことが肝心。必要な場合は弁護士などの専門家からのアドバイスを受けることも考えましょう。

一度でも家賃の入金が遅れると不安が募ります。では、信頼できる不動産管理会社とはどのようなことを行っている会社なのでしょうか。それを見極めるポイントとして、集金した家賃の管理方法や送金の方法、家賃の保証などがあります。詳しくみていきましょう。

不動産管理会社は、国土交通省の「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」によって、オーナー様から委託された集金業務で得た家賃等と、管理会社の固有の財産とは区別して管理することが義務付けられています。つまり、入居者様から集金したお金と管理会社を運営するための資金を一緒にしてはいけませんということです。
この管理方法がきちんと出来ている会社かどうか確認することが大切です。

　参照：国土交通省／賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk3_000001_00004.html

不動産管理会社は、オーナー様の代理として入居者から家賃を回収し、指定の口座に送金するという業務を請け負っています。もし、入居者様から期日までに入金がない場合は、その分の家賃送金はありません。
しかし、それではオーナー様は安定した賃貸経営ができなくなってしまいます。そこで、入居者様から家賃入金がなくても、立替えて毎月送金してくれる、立替送金制度があるかどうかも安心のために押さえておきたいポイントです。

上記でもお話ししたように、入居者の滞納があるとオーナー様は家賃を受けとれません。
これを防ぐため、管理会社が入居者と賃貸借契約をする際に家賃保証会社を利用しているかどうか、という点も、見極めのポイントとなります。
家賃保証会社は、オーナー様に入居者の保証人として代わりに家賃を払います。滞納があった場合は、管理会社は家賃保証会社へ立替払いの手続きを行い、家賃保証会社は入居者に代わり家賃を振り込みます。家賃保証会社がいることで、オーナー様は安定した家賃を受け取ることができ、安全な賃貸経営が可能になります。また、賃貸借契約時には家賃保証会社から入居者への審査があるため、悪質な滞納者が入居しづらいというメリットもあります。
それでも、手続きに日数がかかり、入金が間に合わないという事態も起こり得るので、家賃保証会社を利用し、かつ、立替送金制度を備えている管理会社であれば、オーナー様にとってより安心といえます。

家賃を受け取ることは、賃貸経営を行っているオーナー様にとって最も大切なことです。そして、安定した経営には信頼のおける不動産管理会社の存在が欠かせません。今回ご紹介したポイントをもとに管理会社の業務内容や経営状態などもご自身でしっかり確認し、パートナー選びの参考としてください。
また、日頃からコミュニケーションをとることも忘れずに！管理会社と信頼関係を築けていれば、問題が起きた時の状況把握や相談などがしやすく、安心が得られます。